よくある質問
よくある質問
まず、売却期間を設定します。
あまりタイトなスケジュールだと売却を急いでしまい、安易な価格での売却になってしまう可能性があります。
4か月以上の余裕を持つとよいでしょう。
もうひとつポイントとしては、インスペクションを実施することです。
インスペクションとは、検査や診断という意味を持ち、
ホームインスペクション・住宅診断とも言い換えられます。
弊社のブログでもインスペクションについて取り上げております。
マンションを売るときにインスペクションを行うことで、
客観的にマンションの状態を判断してもらうことができるようになるため、
より正確に価格を査定してもらいやすくなります。
また、マンションの販売活動をするときに掲載する広告に、
インスペクションを実施したことを記載することで、
購入希望者は見えない部分に対する安心感を得ることが出来ます。
なお、専門家による目視のインスペクションに費用は別途必要となります。
土地売却の際、重要になるのが正確な面積です。
また、隣家との境界線がない場合は、あいまいになっていることが考えられます。
売主には境界明示義務があるため、隣地との境界をしっかりと買主に示す必要があります。
買主がそれでも良いと言う場合は境界がはっきりしないまま売却することも可能ですが、
境界があいまいな土地はトラブル等リスクが高いため、
避ける買主がほとんどです。
地中に境界標などが埋まっていない場合には、
土地家屋調査士に依頼し、境界を明らかにします。
その場合、隣地の所有者にも立ち会ってもらう必要があり、時間がかかります。
境界が分からない場合は早めに不動産会社の担当者に相談ください。
更に、売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類を集めておきます。
家が建っている場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかどうかも不動産会社に相談して決めたほうがいいでしょう。
通常は事前に見学の日時をご連絡し、お約束をいたします。
お約束した日時には、不動産会社の担当者と購入検討者様が一緒に見に来られます。
なお、物件の鍵についてですが
空物件の場合は媒介契約の不動産会社にお預けいただくと都度受け渡しのお手間がかかることはございません。
居住中の場合は物件の鍵を預ける必要はございません。
査定の種類はおおまかに机上査定と訪問査定がございます。
机上査定の場合、周辺の成約事例や市場データ、物件の面積や築年数などを参考に、
簡易的に査定価格を算出します。
訪問査定の場合、営業担当者が現地をご訪問し、
建物や周辺の状況を1～2時間で見た上で
価格の算出をする為、より正確な物件の査定価格を算出する事ができます。
その後、査定書を作成するため、お時間をいただきます。
机上査定と訪問査定でかかる時間は異なります。
机上査定の場合、郵送をご希望の場合は1週間弱いただいております。
訪問査定の場合、その後、1週間ほど査定書作成にお時間をいただきます。
どちらの査定も無料で行っております。
まずは、家の状態、価値を客観的に把握します。
雨漏りなどの劣化やはないか、住んでいる間に補修やリフォームした部分があれば書き出しておきます。
実際に住んでいるからこそわかるおすすめポイントを、積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。
また、ご近所との関係や実際住んでいた周辺環境を不動産会社に伝えておいたほうがいい場合も。
そのほか売るために必要な書類として、権利書や間取り図、固定資産税納付書などを揃えておきます。
売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
会社員や公務員の方で所得がお給料のみの方は会社が年末調整されているのでご自身で確定申告をされたことがない方もいらっしゃるかもしれません。
ご自身での確定申告が難しい場合、税理士にお願いする事もできます。
・登記済証（権利証）
・間取り図と測量図
・一戸建の場合..建築確認済証・検査済証
・マンションの場合..マンションの利用規約
あらかじめ物件の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
書類が不明な場合もご相談下さい。
2人以上相続人がいる場合は
①遺産分割協議をする。
②共同登記型か単独登記型かを選択し、不動産会社に売却を依頼する。
③売却金から経費を差し引き法廷相続人の間で分割する。
上記方法で売却をする事ができます。
手元に残す必要のない不動産であれば公平に分割ができ、納税資金の用意することができます。
売主側で撤去しておくことが原則です。
買主からすると、前の住人が使用していたものが残っていることはあまり印象が良くありません。
また、それらの残置物を処分費用は売主側が負担するのが一般的です。
売却する場合は計画的に処分をし、残置物がないようにしておきましょう。
仲介手数料のなかに含まれているため基本的にはかかりません。
例外的に支払い義務が生じる可能性があるものとしては、
・売主の希望による特別な広告
・専任・専属専任契約を途中解除した場合
特別な広告費用料金又は遠隔地への出張旅費は高額になる為、事前に売主に承諾を得ていれば、不動産会社側は実費分を請求する事ができます。
専任、専属専任の契約が有効な期間中に、不動産会社の責任によらない理由で契約が解除された場合には、
不動産会社も仲介手数料の範囲内で契約解除費用（現地調査費用、謄本などの物件調査に必要な費用、広告費、交通費など）
を請求できる場合があります。
固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税されます。
不動産の引渡し以降分の費用を買主に負担してもらうのが一般的です。
基本的に、費用は売買契約時に発生する仲介手数料に含まれている為、発生しません。
例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。
広告などで幅広いネットワークで販売活動が可能です。
買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまで、買主との交渉事も任せられます。
また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買主への重要事項説明に引き渡しに関する手続きなど専門知識が必要です。
プロに任せた方が安心ということです。
不動産会社選びも大事ですが、担当する営業マンによっても変わってきます。きちんと話を聞いてくれて
疑問にきちんとお答えする担当者にお願いするのが良いかもしれません。
弊社ではお客様にメリット・デメリットをお伝えしてお客様ご自身で選んでいただいております。
ささいな事でもお気軽にお問い合わせください。
途中でご変更いただけます。
物件の問い合わせが少なかったり、見学されても良い感触が少ない場合は効果的かもしれません。
あまりに短期間に価格を変更するとあまり良い印象をもたれないので適正な価格での売却をおすすめします。
仲介手数料とは、媒介契約を結んだ不動産会社が行う仲介活動に対して発生する報酬のことです。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決まっています。
取引価格（税別）
200万円以下の金額→5％以内の額（＋消費税）
200万円～400万円以下の金額→4％以内の額＋2万円（＋消費税）
400万円を超える金額→3％以内の額＋6万円（＋消費税）
一般的な広告費用や販売活動費用は、仲介手数料に含まれており
営業活動に対する報酬は売買が成立した後に支払われます。
個人での売却の場合、リフォーム後の売却成功率は2割以下となっています。
リフォームは比較的費用もかかりますし、購入者の方でリフォームされたい方もいらっしゃいます。
ただ、ハウスクリーニングで水周りの掃除や修繕はした方かよいことが多いでしょう。
媒介契約には大きく分けて3種類あります。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。
①専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
自己発見取引をすることができません。
契約の有効期限は最大で3カ月、
不動産会社は媒介契約成立から5営業日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
1週間に1度以上の頻度で依頼者への活動報告を義務付けられています。
②専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
異なるところは自己発見取引する事ができます。
契約の有効期限は最大で3カ月となっています。
不動産会社は媒介契約成立から7営業日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
2週間に1度以上の頻度で依頼者への活動報告を義務付けられています。
③一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。
自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。
レインズへの登録や売却活動報告義務は任意です。
どの媒介契約を選ぶかによって、売却までのスピードや売れる金額が変わることは多々あります。
自由に決めることができますので重視されるポイントによって判断されるとよいでしょう。
・レインズに物件の登録をします。
（専属媒介、専任媒介の場合は登録必須）
レインズに物件の情報を登録することで、
他の不動産会社などの業者に情報を見てもらえるので
買い手の候補者が見つかる可能性が広がります。
お店の前に物件の情報を貼り出したり、
ファイルにして店内で見やすくすることで、情報を出していきます。
・作成した物件のチラシを、物件のある地域の家のポストに配布していきます。
・新聞の折り込みチラシで物件のある地域の人に広くアピールします。
・物件の情報を住宅情報雑誌に掲載します。
・自社のホームページや不動産ポータルサイトなどに、物件情報を掲載します。
・オープンハウスなどのイベントを現地で行います。
上記活動のどれを行うかは依頼者で選ぶ事ができます。
ご近所に知られたくない場合など、色々なご事情をふまえた上で活動を行います。
一般的にはマンションの平均は4か月程度と言われています。
戸建の場合は平均6か月程度と言われていますが、
隣地との境界線が不明確な場合は確定測量をおこなって正確な境界や土地の広さを明らかにします。
その場合測量には数か月かかる場合があります。
確定測量をする必要があった場合には、6ヶ月以上かかってしまう可能性もあります。
その他価格や物件の状況によって変動いたします。 まずは弊社までご相談ください。
